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地产运营是什么？

在10年前，基本没有人听过地产运营这个岗位、部门。

而10年后的今天，地产运营已经成为了地产公司的核心部门之一，几乎每个地产公司都会设置这样一个部门。

10年前没有地产运营，楼照盖，钱照赚。那地产运营这个部门、岗位因何而来？有何作用呢？

我认为地产运营部类似于军队的参谋部、政府计划委员会（现归于发改委）。

都是在组织扩大到一定规模、发展到一定阶段，组织中的领导者精力有限，难以全面管理的时候，顺势而成。

其目的就是分摊领导者的部分基础管理职能，通过对组织各类信息的收集、处理、分析，进而向领导者提出改善的建议，保证组织的目标达成。

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那什么是地产运营？

运营的概念：运营就是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。

（有兴趣的朋友可以查查管理的概念，“计划、组织、实施、控制”这几个词是一样一样的）。

从广义的角度上说，一切围绕着产品进行的人工干预都叫运营。从字面来说，“运”指运行，“营”指营业。

过去，西方学者把与工厂联系在一起的有形产品的生产称为''production"

或"manufacturing",而将提供服务的活动称为"operations"。

趋势是将两者均称为"运营"。

至于地产运营，目前并没有明确的释义。

赛普在19年提出了“大运营”的概念（以财务经营为导向，以现金流、利润管理为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全过程、全周期、全专业有效、高效的统筹经营），其实与广义的运营概念类似。

个人理解，地产运营是指战略目标、经营计划实现的管理过程。做运营其实就是做管理，只是最终的决策权在老大。

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地产运营做什么？

在实际工作中，运营也分为多种：

按层次分：有项目的运营岗，城市公司运营岗，区域公司运营岗，集团运营岗。

按级别分：有运营专员，运营主管，运营经理，运营总监，还有首席运营官（COO）。

按部门名称分：战略运营部、计划运营部、运营中心、投资发展中心、总经办等等。

不同的岗位、级别工作侧重点有明显的区别，比如战略规划一般是集团的运营经理才会接触；基础的运营专员则是收集、汇总资料，有时候会感觉像资料员。

图表 1 地产运营工作模块关系图

上图也很形象的展示了地产运营几个模块之间的关系，目标管理就是设定合理的目标，而运营其他的工作不论时间经营分析、会议管理等，均需要建立在绩效管理的基础上。

秦之所以能一统天下在于商鞅变法，而商鞅变法核心之一在于建立了军功爵制度，明确了业绩和考核的关系，军队从此如狼似虎，横扫六国。

没有考核的运营不落地，没有奖惩的运营没效果。

图表 2 地产运营工作地图

我将上图称为地产运营工作地图，也就是地产运营的知识体系。

现在关于地产运营体系的理论很丰富，大家都往大了说，往全了说，往天上说。

理想很丰满，现实很骨感。

这些理论解决不了实际工作中，各部门之间的推诿扯皮，解决不了工期滞后。

作为实实在在的地产运营工作人员，了解这些理论固然重要，但更重要的是如何把运营工作落地，如何能够提升公司的效益。

中国道家常说，对事物的认知有“道术器用”四个层面。

虽然总结梳理出了这些具体工作，但是这些工作的目的是什么（道），方法是什么（术），工具是什么（器），实际怎么做呢（用）？

如果你成为了首席运营官（COO），你会怎么去建立一个运营体系呢？又如何能保证运营体系的落地呢？

文章来源：楼高高。对作者表示感谢！欢迎文末留言讨论~